リノベーションとは

リノベーションの流れ

  • 戸建て編
  • マンション編
購入前に抑えておきたい!中古戸建てのチェックポイント
ポイント

戸建てもマンションも、購入においていくつかチェックポイントがある。
まずは戸建て。これらを確認しながら物件をしっかり見極めるようにしよう。

管理状況を調べる

建ぺい率や容積率のオーバー、既存不適格の家(※建築後に法改正により、建築基準法に適合しなくなった家)などは、違法建築にあたります。
この場合、住宅ローンの融資がつかず、物件購入もリノベーションも難しくなり、売却も負荷ということにもなりかねない。

修繕計画と修繕積立金

隣地や道路との境界の確認はとても大切。
境界杭や境界プレートが入っていれば分かりやすいが、昔からの住宅地などでは境界が不明になっていることも少なくない。
後々のトラブルを避けるためにも、引渡し前に売主側で境界を確定してもらうようにしよう。

所有者か借地権か

道路が敷地の南側にある南側道路は人気も価格も高いが、往来者の視線が気になるのが欠点。
これは道路の方角がいずれでも同様で、それぞれにメリットとデメリットがあるが、リノベーションで暮らしやすい間取りに変えれば問題ないため、必要以上に気にしないこと。

排水管のタイプは?

上水道の引き込み口が確認できない場合、水道局で上水道の本管の埋設位置を確認し、埋設道路の所有者確認も行う。
私道の場合は引き込み工事の際、道路掘削の許可を得る必要もあるからだ。引き込みがあっても、口径が古い住宅に多い13mmだと取り替える必要も。

給排水管の確認

トイレの汚水、キッチンや浴室からの雑排水などは最終桝に集められて敷地の外に流れていく。下水道施設が整っていれば下水道に直接放流できるが、ない場合は浄化槽を設ける必要があるので要確認。地域の道路上にマンホールがあれば施設が整っていると判断できる。

メーターボックスなど

増築すると、建物の「重心」や「剛心」がずれ、地震の際に建物が水平方向に変形しやすい傾向がある。建物が地震の揺れに耐えられなくなったり、継ぎ目から水漏れが起きることもあるので、
増築していれば増築箇所の接続の仕方や部材の組み合わせを確認しておこう。

給湯器は交換できる?

同じ音でも気になる人とそうでない人がいるように、音に対する感覚にはかなりの個人差がある。
よって契約前に必ず現地へ行き、日常的に聞こえてくる音について自分の耳で確認しよう。目の前が交通量の多い道路であったり、線路が近いなどの場合は特に要注意。

換気扇の位置と種類

近隣のゴミ置き場の位置を確認しておくことはとても重要。検討している物件の目の前がゴミ置き場だと、かなりの臭気を感じながら生活することになる可能性も。
「せっかく静かな住宅街の家なのに、臭気がきつくて窓も開けられない」ということにもなりかねない。

リノベーションのできること、できないこと
工法の特徴とリノベーションの自由度

戸建ての場合、だいたいのリノベーション可能と言える。ただし、それも建築基準法や地方自治法の条例によって定められた制約を守ることが前提となる。プランを立てる前に、そうした制約に関する知識を頭に入れておくことも大切だ。

木造軸組工法

昔から日本で受け継がれてきた在来工法。建物を支える柱の移動や耐力壁に穴を開けるなど以外は自由度が高く、間取り変更が容易。

プレハブ工法

工場生産された床や壁などを現場で組み立てる工法。木質系やコンクリート系は間取り変更に制限があり、鉄骨系は比較的容易。

2×4(ツーバイフォー)工法

床、壁、天井を柱でなく壁面で支える工法のため、壁をなくして空間を広げた窓やドアを増やすことが困難なケースが出てくる。

各工法について
注意したい法律上の規則

建ぺい率や容積率、用途地域による高さ制限をはじめ、法律上の規制にも注意が必要。
接している道路が4m未満の場合、容積率が制限される「道路幅員制限」、敷地の北側隣地に対する日影被害を少なくする「北側斜線制限」、敷地の前面道路の幅員によって建物の高さが制限される「道路斜線制限」などがある。前もってリフォーム会社に確認しておこう。

各制限について こんなことはできるの??
間取り変更

新たに窓を設けたい場所が
耐力壁である場合はほぼ不可能。
ただし、強度的に問題のない外壁の場合は、窓の移設や新設は可能だ。

水廻りの移動

防火地域・準防火地域の規定により、
窓やドアなどの材料にも
制約を受けることがある。該当地域の
防火規制を事前に確認しておこう。

IHクッキングヒーターに変更

防水処理や補強工事を行えば既存の屋根にトップライトを設けることは容易。吹き抜けも、構造の強度に影響が出ない限りは実現可能!

バリアフリーに変更

2階建てと3階建てでは基礎の造り方が違うため、もともと3階建てにする前提での基礎でない限りはできないと考えた方がよい。

床材に変更

トイレや浴室を2階に変更あるいは
新設、キッチンを明るい場所へ移動など、水まわり設備の変更も、戸建ての場合は行いやすい。

玄関ドア・窓サッシ・ベランダの変更

屋根裏収納は2階面積の8分の1、高さ1.4m以下であれば可能。
屋根裏部屋の場合は、容積率の上限をオーバーしないよう要注意。

購入前に抑えておきたい!中古マンションのチェックポイント
ポイント

戸建てもマンションも、購入においていくつかチェックポイントがある。
これらを確認しながら物件をしっかり見極めるようにしよう。

管理状況を調べる

ポスト周りにチラシが捨てられていないか、自転車置き場が雑然としていないかなどを見れば、管理が行き届いているかどうかがある程度判断可能。
管理会社でなく入居者自身による自主管理の場合は、管理費と修繕積立金の滞納問題が起きている可能性もあるので注意。

修繕計画と修繕積立金

一般的に築13~18年で行われる大規模修繕計画がいつ予定されているのか、それに伴う修繕積立金がいくらなのかを把握し、現状5000円でも今後上がる予定がないか確認。
築15年や20年の場合、すでに大規模修繕が終わっていることも多いので比較的安心だ。

所有者か借地権か

まれに物件購入費とは別に土地代を支払う必要のある「定期借地権付き」マンションがある。
たいてい50年以上の定期借地権付きで、契約終了後は更地にして返すことが前提だが、その前に住み替えをすることがほとんど。
土地代の支払いが必要なことだけ心得ておこう。

排水管のタイプは?

排水管はコンクリートスラブの上に配管されることが多いが、古いマンションだと下にある場合も。
下階の住戸に排水管が入り込んでいれば手を加えることは不可。
なお、移動・交換ができるのは、メーターから先と、共用の排水管から水まわり設備までの住戸内の配管。

給排水管の確認

蛇口からの水が濁る、排水管への流れが悪いなどの場合は給排水管の改修・交換の必要あり。
床や天井を取り外しての工事になるため、築20年超の場合はリノベーションと同時に給排水管の交換をするのが効果的。室内に洗濯用の防水パンがあるかどうかも要確認。

メーターボックスなど

水道、ガス、電気のメーターを集約したメーターボックスが住戸と接していれば、ここからつながった住戸内の配管は交換可能。
電気メーターは、200Vと100Vの電気機器を両方使える単相3線式かどうかを確認。
100V・30Aのみの単相2線式だとブレーカーが落ちやすい。

給湯器は交換できる?

マンションの給湯器は主にガス給湯器と電気温水器。
その種類と設置場所、交換可能かを確認。
給湯器が浴室内にある「バランス釜タイプ」の場合は要注意。風呂はバランス釜、台所は小型湯沸かし器と分かれ、新しくしても給湯器に制約が出ることがあるからだ。

換気扇の位置と種類

キッチン、浴室、トイレに換気扇が付いているかを確認。なければ共用部分の外壁を開口して換気口を設けたりほかの換気口まで、ダクトをつなげる必要がある。ダクト排気式でなく、プロペラファンをキッチン壁に付け直接排気式の場合はレンジフードへの変更に注意を。

リノベーションのできること、できないこと

自分たちの要望に合う中古物件を一刻も早く見つけて購入したい気持ちは分かるけれど、ただやみくもに探し回れば見つかるものでもなく、
逆に混乱に陥ることにもなりかねない。どんなことに気をつけて探せば良いのか、その心得を知っておくことが大切だ。

まず知っておきたい「専有部分」「共用部分」
「専有部分」リノベーションできる リフォーム会社の情報を集める

(一般的に玄関の内側~ベランダの手前までの部屋)

  • 天井、床および壁は躯体を除く部分
  • 玄関扉は鍵および内部塗装部分
  • 窓枠および窓ガラスは専有部分に含まれない
「共用部分」リノベーションできない リフォーム会社の情報を集める
  • 玄関ホール、廊下、階段、エレベーターホール、内外壁、界壁、床スラブ、基礎部分、バルコニー、ベランダ、屋上テラスなど、車庫等専有部分に属さない「建物の部分」
  • エレベーター設備、電気設備、給排水衛生設備、ガス配管設備、火災警報設備、インターネット通信設備、ケーブルテレビ設備、宅配ボックス、集合郵便受け箱など、専有部分に属さない「建物の附属物」
  • 管理事務室、管理用倉庫、集会室およびそれらの附属物
専有部分の「できる」「できない」
専有部分の「できる」「できない」の図

※専用使用権が認められている部分…バルコニー、玄関扉、窓枠、窓ガラス、一階に面する専用庭および屋上テラスなどの共用部分で、専有部分と一体として取り扱うのが妥当な部分。ただし、自由にリフォームできるということではない。※上記の「できる」「できない」はあくまで一般的な見解であり、管理組合によって規定が定められている場合もある。

こんなことはできるの??
間取り変更

構造的に問題なければ、間取りの変更は可能。
物件の構造によって、比較的自由に変更できるものと制約が出るものがある。

水廻りの移動

廊下に巡らせた排水管がどこまで移動できるかで、水廻りの移動範囲が決まる。
どこまでできるかは専門の業者に みてもらおう!

IHクッキングヒーターに変更

IHへの変更は、電気容量のアップが必要。多くのマンションでは全体の容量が決まっているので、事前に管理組合に確認を!

バリアフリーに変更

床を下げることはできないので、高い床に合わせて低い床を上げる。
そのため、天井と床の距離が縮まり圧迫感を感じることも。

床材に変更

床を張り替える場合は、
入居マンションの管理規約を確認。
床材の性能を規定したり、
変更そのものを禁止しているケースも。

玄関ドア・窓サッシ・ベランダの変更

外から見える場所にある玄関ドアや窓サッシ、ベランダが共用部分になるので、取り替えることはできない。

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